Jurisprudentie

BG2057

Datum uitspraak2008-07-30
Datum gepubliceerd2008-10-30
RechtsgebiedCiviel overig
Soort ProcedureEerste aanleg - enkelvoudig
Instantie naamRechtbank 's-Gravenhage
Zaaknummers293961 / HA ZA 07-2677
Statusgepubliceerd

Indicatie

Bindende overeenkomst tot stand is gekomen tussen partijen over de verkoop van het gebouw voor € 9 miljoen? De enkele wilsovereenstemming op hoofdpunten tussen makelaars is niet doorslaggevend voor de vraag of wel of niet een bindende koopovereenkomst tot stand is gekomen. Doorslaggevend zijn altijd de bijzondere omstandigheden van het geval, waaronder de voorgeschiedenis, de intenties aan weerszijden, de hoedanigheid van partijen, de aard van het desbetreffende koopobject en hetgeen beide zijden in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten tijdens de onderhandelingen.

Uitspraak

vonnis RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE sector civiel recht – afdeling I Vonnis van 30 juli 2008 in de zaak met zaak- en rolnummer 293961 / HA ZA 07-2677 van: de heer [A.], wonende te [plaats], België, eiser in conventie, verweerder in reconventie, advocaat: eerst mr. H.C. Van Geen (Amsterdam), nu mr. A.R. de Jonge (Den Haag), procureur: eerst mr. W. Heemskerk, daarna mr. R.S. Meijer, nu mr. A.R. de Jonge, tegen de besloten vennootschap Amex Property BV, gevestigd te Voorschoten, gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, advocaat: mw. mr. D.M.S. Gribling (Amsterdam), procureur: mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt. De partijen in deze zaak over een eventuele koopovereenkomst van een monumentale onroerende zaak worden hierna ook wel aangeduid als [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en Amex. De rechtbank heeft kennis genomen van alle gedingstukken met producties in het griffiedossier, waaronder het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 2 april 2008. Daarna is de zaak wegens schikkingsonderhandelingen twee maal pro forma aangehouden. Tenslotte is toch vonnis gevraagd. 1. De feiten 1.1 [eiser in conventie, verweerder in reconventie] is een professioneel handelaar en belegger in onroerende zaken, die woont in [plaats] te België. Hij is daarbij in Nederland ondermeer actief met zijn vennootschap Marma Vastgoed BV. 1.2 De vennootschap Amex was voorheen genaamd Mexx Investments BV en maakt deel uit van het Mexx-concern, wereldwijd actief op het gebied van kleding en kledingwinkels. Het Mexx-concern staat onder leiding van de heer [B.], wonend te [plaats]. Het Mexx-concern werd tot voor kort bestuurd vanuit het monumentale Mexx-gebouw aan de Leidseweg in Voorschoten als hoofdkantoor, ter plaatse ook wel bekend als de voormalige Zilverfabriek. 1.3 Amex is eigenaar van dit Mexx-gebouw met ondergrond en tuin te Voorschoten. Het gebouw is een rijksmonument en is in 1858 gebouwd als Zilverfabriek in opdracht van Van Kempen en Begeer. In 1985 heeft de heer [B.] het gebouw door Amerikaanse architecten laten verbouwen tot het Mexx-gebouw, waarmee architectuurprijzen zijn gewonnen. Vanuit het Mexx-gebouw is daarna het Mexx-concern bestuurd en verder uitgebouwd. In 2006 ontstonden plannen om het hoofdkantoor van het Mexx-concern te verhuizen van Voorschoten naar Amsterdam. 1.4 Door die verhuisplannen rees bij Amex de vraag wat te doen met haar Mexx-gebouw in Voorschoten. In 2006 heeft de heer [C.], investment director van Amex, aan makelaar Vos opdracht gegeven de mogelijkheden tot verhuur of verkoop te onderzoeken. Makelaar Vos vond het Mexx-gebouw een geschikt beleggingsobject voor [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en heeft daartoe contact gelegd met diens makelaar Van den Berg. Dat resulteerde via beide makelaars in een bezichtiging door en een aankoopbod van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] op het Mexx-gebouw in oktober 2006, waarop Amex echter niet is ingegaan. 1.5 Ook in januari en april 2007 is via beide makelaars contact geweest over een eventuele verkoop van het Mexx-gebouw van Amex aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie], waarbij echter Amex telkens te kennen gaf dat haar grote baas [B.] wegens de emotionele waarde die het gebouw voor hem had nog steeds twijfelde over verhuur, verkoop of een andere bestemming voor het Mexx-gebouw. Beide makelaars aan beide zijden waren het toen al wel eens over onder meer een verkoopprijs van € 9 miljoen indien de verkoop door Amex aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] door zou gaan. 1.6 Op 31 mei 2007 heeft in Voorschoten in het Mexx-gebouw een gesprek plaatsgevonden tussen enerzijds [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en zijn makelaar Van den Berg en anderzijds namens Amex de voornoemde investment director [C.] en makelaar Vos. Besproken zijn toen kort gezegd de voorgeschiedenis en het stadium van de onderhandelingen over een eventuele verkoop. De percepties daarover bleken te verschillen. 1.7 Op 11 juni 2007 heeft in Voorschoten in het Mexx-gebouw opnieuw een gesprek plaatsgevonden, waarbij behalve de vier voornoemde heren nu ook de heer [B.] als grote baas van het Mexx-concern waaronder Amex aanwezig was. Ook over de inhoud van dit gesprek over een eventuele verkoop van het Mexx-gebouw aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] verschillen de percepties. Onduidelijk is vooral of [B.] toen heeft gezegd dat hij de volgende dag bij wijze van bedenktijd van 24 uur en na een nachtje slapen uiterlijk vóór 17.00 uur aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zou laten weten of hij wel of niet wilde verkopen voor € 9 miljoen, of dat hij zijn beslissing namens Amex pas óm 17.00 uur de volgende dag definitief zou laten weten. 1.8 Op 12 juni 2007 heeft [C.] in de ochtend [B.] gesproken. Daarna heeft [C.] makelaar Vos gebeld met de mededeling dat er “witte rook” en “een deal” was. Vos heeft dit verheugd doorgegeven aan makelaar Van den Berg, die het op zijn beurt verheugd doorgaf aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie]. In de middag heeft [B.] [C.] meegedeeld dat hij toch niet wilde verkopen. [C.] heeft dat slechte nieuws direct meegedeeld aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie], die daarop ontstemd heeft gereageerd. 1.9 Op 13 juli 2007 heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] conservatoir beslag tot levering doen leggen op het Mexx-gebouw te Voorschoten. Gelet op de bij het beslagverlof door de voorzieningenrechter gestelde termijn heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] bij dagvaarding van 13 augustus 2007 de onderhavige procedure tegen Amex gestart. 1.10 Tijdens de onderhavige procedure zijn in voorlopig getuigenverhoor door de rechtbank gehoord als getuigen over de relevante feiten de voornoemde heren Vos, Van den Berg, [eiser in conventie, verweerder in reconventie], [C.] en [B.]. 2. De geschillen en het procesverloop 2.1 In conventie vordert [eiser in conventie, verweerder in reconventie] bij dagvaarding van 13 augustus 2007 Amex te veroordelen tot nakoming van de koopovereenkomst door het Mexx-gebouw aan hem te leveren, met nevenvorderingen. 2.2 Bij conclusie van 5 december 2007 heeft Amex gemotiveerd verweer gevoerd in conventie en in reconventie opheffing van het conservatoir beslag gevorderd, met nevenvorderingen. 2.3 Ter comparitie van 2 april 2008 zijn de voornaamste feitelijke en juridische geschilpunten besproken, evenals de inhoud van de getuigenverklaringen afgelegd in het inmiddels gehouden voorlopig getuigenverhoor (zie rov. 1.10). Ook is gesproken over de mogelijkheden tot een schikking. De zaak is daarna twee maal pro forma aangehouden wegens schikkingsoverleg, maar daarna is uiteindelijk toch vonnis gevraagd, dat heden kan worden gewezen. 2.4 Voor de details van de wederzijdse standpunten en de afgelegde getuigenverklaringen verwijst de rechtbank nu kortheidshalve naar de inhoud van alle gedingstukken met producties. 3. De beoordeling 3.1 Beoordeeld moet worden of in de gegeven omstandigheden op 12 juni 2007 wel of niet een bindende overeenkomst tot stand is gekomen tussen Amex en [eiser in conventie, verweerder in reconventie] over de verkoop van het Mexx-gebouw voor € 9 miljoen. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Daartoe is het volgende redengevend. 3.2 Anders dan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en de beide bij de zaak betrokken makelaars lijken te veronderstellen, is de enkele wilsovereenstemming op hoofdpunten tussen makelaars niet doorslaggevend voor de vraag of wel of niet een bindende koopovereenkomst tot stand is gekomen. Doorslaggevend zijn altijd de bijzondere omstandigheden van het geval, waaronder de voorgeschiedenis, de intenties aan weerszijden, de hoedanigheid van partijen, de aard van het desbetreffende koopobject en hetgeen beide zijden in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten tijdens de onderhandelingen. Een rol bij vragen als deze speelt ook dat volgens Hoge Raad NJ 2005 nr. 467 als “strenge en tot terughoudendheid nopende maatstaf” heeft te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. 3.3 In de gegeven omstandigheden moest [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zich naar het oordeel van de rechtbank realiseren, dat alleen de grote baas van Amex de heer [B.] degene was die uiteindelijk definitief en expliciet over verkoop zou moeten beslissen. Ook moest [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zich daarbij realiseren dat [B.] over de tussen de andere heren enthousiast besproken eventuele verkoop zelf grote twijfels had en hield, gezien vooral de emotionele waarde die het Mexx-gebouw voor hem had en heeft. Onder die omstandigheden doen alle omstreden mededelingen en/of interpretaties als “witte rook” en “een deal” van [C.], Vos en Van den Berg niet of nauwelijks terzake: [eiser in conventie, verweerder in reconventie] moest in de gegeven omstandigheden - hoe vervelend voor hem ook nu hij zich zo langzamerhand begrijpelijkerwijs al maanden “aan het lijntje gehouden” voelde - het definitieve en uitdrukkelijke jawoord van [B.] zelf afwachten. 3.4 Dat definitieve en duidelijke jawoord heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] van [B.] zelf op 12 juni 2007 onmiskenbaar niet gekregen, nog daargelaten dat in de producties ook geen complete duidelijke overeenstemming is gebleken over bij een gecompliceerde koopovereenkomst van een monumentaal pand als het onderhavige niet onbelangrijke details zoals inhoud milieu- en bodemclausule, due diligence, koop inventaris en eventuele tijdelijke terughuur door Mexx-vennootschappen. Verder is uit de getuigenverklaringen in onderling verband en samenhang beschouwd niet komen vast te staan dat [B.] op 11 juni 2007 slechts een bedenktijd voor een definitieve beslissing “tot uiterlijk 17.00 uur” heeft bedongen. Duidelijk is slechts geworden dat ook daarover de percepties aan beide zijden verschilden, waarbij gelet op de twijfels die [B.] eerder had geuit meer voor de hand ligt dat hij een bedenktijd van de volle 24 uur wilde bedingen zodat hij dus pas “om 17.00 uur” zijn beslissing aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] bekend zou maken. Dat had althans [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in deze omstandigheden redelijkerwijs moeten begrijpen naar het oordeel van de rechtbank. 3.5 Onder deze omstandigheden behoeft geen verder betoog dat ook het beroep van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] op art. 3:61 BW in dit geval niet opgaat. Het was immers onmiskenbaar [B.] zelf die op 12 juni 2007 om 17.00 uur namens Amex definitief zou beslissen, en niet [C.] en/of makelaar Vos. 3.6 Gelet op het bovenstaande moet de hoofdvordering van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in conventie worden afgewezen en moet de daarmee direct samenhangende hoofdvordering van Amex in reconventie worden toegewezen. De nevenvorderingen delen dat lot. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] moet als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van Amex in conventie en in reconventie, tot heden begroot op € 251,- aan griffierecht en inclusief voorlopig getuigenverhoren en gezien het achterliggend financieel belang van de zaak € 16.055,- aan salaris procureur, dat is in totaal € 16.306,-. De door Amex nog gevorderde nakosten zijn naar vast beleid van de rechtbank in procedures als deze niet toewijsbaar, omdat daarvoor de afzonderlijke procedure van art. 237 lid 4 Rv geldt. 4. De beslissingen De rechtbank in conventie en in reconventie: - wijst de vorderingen van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in conventie af; - heft het door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] op 13 juli 2007 ten laste van Amex gelegde conservatoir beslag op; - veroordeelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] om aan Amex te betalen een bedrag van € 16.306,- aan proceskosten in conventie en in reconventie, zoals hiervoor begroot in rov. 3.6; - verklaart dit vonnis tot zover zoveel als mogelijk uitvoerbaar bij voorraad; - wijst het door Amex in reconventie meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. H. Wien en uitgesproken ter openbare zitting in het bijzijn van de griffier op 30 juli 2008